Правда и вымысел о ипотеке в России

Не будем себя обманывать: полноценной системы ипотечного кредитования в России как не было, так и нет. И появится ли она в будущем — большой вопрос. А самое любопытное то, что манящая напускным блеском ипотека, в сущности, в России никому не нужна. Ни банкам, ни застройщикам, ни самим потребителям.

Банкиры, девелоперы и чиновники хором утверждают: рынок ипотеки растет бурными темпами, ее перспективы грандиозны, а к 2010 году каждая семья получит отдельную квартиру именно благодаря ипотечному кредитованию. Ожидания в связи с развитием ипотеки и правда нарастают. Вот только, кажется, все это мы уже проходили. С весьма плачевным результатом в финале.

«Лукавая» статистика

Начиная с 1991 года, когда в России только-только начала зарождаться ипотека, объем выданных ипотечных кредитов вырос в 6,1 раза, а с 2004 года идет ежегодное удвоение числа кредитов. Однако на недавнем заседании правительства по реализации приоритетных национальных проектов Президент назвал рост в 6,1 раза «лукавой цифрой», объяснив это тем, что подсчет ведется лишь с 2004 года. По данным главы государства, с 2004–го по 1 января 2006 года количество выданных кредитов выросло с 18,5 миллиарда до 56,3 миллиарда рублей, а, согласно планам правительства, к началу 2007 года банки должны выдать заемщикам 116,5 миллиарда рублей. По мнению Путина, этого мало, поскольку ожидаемый с 2006 по 2007 год прирост числа выданных кредитов будет ниже, чем до запуска национального проекта «Доступное жилье».

Ничего удивительного. Складывающуюся на рынке ипотечного кредитования ситуацию специалисты называют «эффектом базы», когда относительные темпы прироста кредитов начинают снижаться из–за того, что растет базовая планка, от которой, собственно, и ведется отсчет. Таким образом, с каждым годом относительный прирост будет снижаться, хотя это не значит, что сами по себе темпы роста замедлятся. Впрочем, заместитель председателя правления и управляющий директор по банковским операциям банка «Дельта-Кредит» Лора Файнзилберг напоминает, что в странах Восточной Европы рынок ипотечного кредитования на протяжении многих лет рос на 300% в год: «Некий максимальный предел, конечно же, существует, но в ближайшие 10 лет ожидать замедления темпов роста рынка в нашей стране не приходится».

Планы в связи с развитием ипотеки у российских чиновников разных уровней самые амбициозные, причем акцент в большинстве заявлений делается именно на рост числа выдаваемых кредитов, популяризацию ипотеки «в народе» и снижение процентной ставки по кредитам. Легко заметить, что в центре внимания оказывается увеличение спроса на ипотеку, и, как следствие, на саму недвижимость. Собственно говоря, в этом нет ничего дурного. Просто за лозунгами чиновников о «доступной ипотеке» сегодня лишь немногие способны разглядеть опасные подводные камни.

Покупателей больше, цены выше

Резкий рост количества выдаваемых ипотечных кредитов увеличит реальный спрос на рынке жилья, что на фоне дефицита предложения чревато очередным витком роста цен на недвижимость. «В том, что ипотека пока не развита, есть один существенный плюс: ипотечные покупатели не участвуют в формировании спроса на жилье, а значит, цены растут без их участия, — говорит директор ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов. — Но как только доля ипотечных сделок начнет расти, вслед за ней резко вырастут и цены на жилую недвижимость».

Согласны с такой логикой и банкиры, и застройщики: «Предложение на рынке жилья не соответствует существующему спросу. Ситуация продолжает усугубляться на фоне стагнации рынка новостроек и резкого роста цен», — признает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанк. Розничные услуги».

— Специальное государственное стимулирование ипотеки при сегодняшнем дефиците предложения не помогает, а наоборот — вредит рынку, — еще более категоричен пресс–секретарь инвестиционно–строительной компании «Сити–XXI Век» Сергей Лядов. Причем, по его словам, некоторые из коммерческих банков вынуждены наращивать ипотечный портфель лишь для того, чтобы показать выполнение наказа надзорного органа и тем самым сохранить свое место на рынке.

Недаром многие эксперты советовали начинать активный запуск ипотеки лишь после того, как ситуация на рынке новостроек, нарушенная 214–ФЗ, нормализуется, и станет ясно, что амбициозные программы Президента и правительства в сфере жилищного строительства начинают реализовываться. «Ипотечные средства в этом случае в значительном объеме пошли бы на первичный рынок, тем самым стимулируя новое строительство. Но произошло то, что и прогнозировали, — появился взрывной спрос на квартиры вторичного рынка и, как следствие, не менее взрывной рост цен на недвижимость», — подводит итог Сергей Лядов.

К 2010 году в рамках нацпроекта «Доступное жилье» годовые объемы жилищного строительства должны достигнуть в стране 80 миллионов кв. м. Однако девелоперы в один голос уверяют, что в сложившейся ситуации им не удастся выполнить этот план даже на 50%. Не спасут даже принятые во втором чтении поправки в 214–ФЗ, поскольку на рынке, по словам застройщиков, «произошли необратимые изменения». А раз планы по новому строительству не будут реализованы, то и развитие ипотеки не принесет желаемого эффекта.

Не снижать!

Ипотека. Портрет заемщика

Социальный статус: служащий крупной компании.

Возраст: от 30 до 50 лет.

Образование: высшее (одно или несколько).

Уровень дохода: от 1 000 у. е. в регионах и от 2 000 у. е. в Москве.

Тип дохода: «белый» (часть дохода «серая»).

Семейное положение: есть созаемщики и несовершеннолетние дети.

Стартовые условия: есть недвижимость и/или накопления для первого взноса.

Информация АН «Бекар»

Другой спорный пункт — процентная ставка по ипотечным кредитам и прогнозы ее снижения. Многие участники рынка уверены: решительных изменений в ближайшее время ждать не следует. Чиновники утверждают, что процентная ставка по ипотечным кредитам в ближайшие годы должна быть снижена с нынешних 13% до 8% годовых. Но, увы, с таким прогнозом из всех опрошенных «Бизнес–журналом» экспертов согласился лишь директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексей Кошелев, заявив, что с учетом роста конкуренции ставки по ипотечным кредитам будут плавно снижаться на 0,5–1% в год и к 2010-му достигнут искомых 8% в рублях.

— Я не вижу перспективы снижения процентных ставок, — утверждает Лора Файнзилберг. — Мне кажется, сегодня ставки достигли того уровня, на котором они могут задержаться.

— Ставки на рублевые кредиты еще могут немного опуститься (примерно до 9,5%), а вот лимит по снижению ставок в валюте уже исчерпан. Главное, чтобы они не начали снова расти, — уверен Кирилл Суслов. Банкиры не в состоянии снижать процентные ставки вовсе не потому, что они жадные, а в силу целого ряда совершенно объективных причин.

Для начала: похоже, не правы те, кто проводит параллели с уровнем процентных ставок в Европе и США (2–5% годовых), поскольку на западных рынках совершенно другой уровень инфляции, а банки обладают обширными возможностями доступа к дешевым и длинным деньгам, что позволяет минимизировать риски и выдавать кредиты под низкие проценты. Тем временем в России уровень инфляции ежегодно превышает запланированный правительством показатель (см. рубрику «Бюро прогнозов», стр. 12), а длинные деньги не становятся более доступными. А значит, в сложившихся условиях стремиться к снижению ставок до уровня развитых стран невозможно: банки не станут кредитовать клиентов себе в убыток, а государство пока не готово взять на себя ответственность по обязательствам граждан, получающих ипотечные кредиты.

Другая преграда для снижения ставок — действующее налоговое законодательство и уровень ставки рефинансирования, устанавливаемой ЦБ. В случае снижения ставки для заемщика ниже три четверти ставки рефинансирования ЦБ, которая составляет сегодня 13%, заемщик, по версии налоговых органов, получает дополнительную выгоду, а значит, обязан заплатить подоходный налог. Как следствие, процентная ставка на рублевые кредиты не может опуститься ниже 9,75% (собственно говоря, некоторые российские банки уже кредитуют заемщиков именно под такой процент).

Наконец, снижению процентных ставок нисколько не способствует продолжающийся рост цен на недвижимость. Покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита становится своеобразным инвестиционным инструментом: купленная за 100 тысяч долларов квартира (кредит был оформлен на 80 тысяч, 20 тысяч заемщик внес самостоятельно, процентная ставка — 13%) за год становится дороже на 35%, то есть на рынке стоить она будет уже 135 тысяч долларов, тогда как с учетом процентной ставки обойдется заемщику в 110,4 тысячи долларов — чистая прибыль составит 24,6 тысячи долларов. То есть до тех пор, пока рост цен на недвижимость будет продолжаться такими же темпами, банки явно не будут спешить со снижением ставки по ипотечным кредитам.

По мнению эксперта ЗАО «Ипотечная компания „Мой дом“» Юлии Пузаковой, единственным реальным фактором, способным вызвать удешевление ипотеки, становится субсидирование процентной ставки государством, как это происходит в развитых европейских странах. Субсидирование процентной ставки — активно лоббируемая тема, в бюджете на эти цели даже закладываются немалые суммы, однако до сих пор все это больше напоминает очередное «освоение» средств, чем реальную помощь покупателям жилья. Попытки же принудить банки к снижению ставок в законодательном порядке ни к чему хорошему не приведут. «Если из–за политической воли банкам придется снизить ставки по кредитам до 8%, то они постараются «отбить» потери за счет повышения различных комиссий и сборов, то есть неявных платежей, которые в таком случае резко вырастут», — утверждает Кирилл Суслов.

Ненадежные инвестиции

Как инструмент спекулятивных частных инвестиций, ипотека до сих пор сохраняет некоторую привлекательность. Однако сразу оговоримся: соблазнительной такая форма инвестирования выглядит лишь в краткосрочном варианте. Теоретически можно приобрести ликвидную квартиру с помощью ипотеки, чтобы, погасив долг банку через год, весьма выгодно продать ее. Явных предпосылок для снижения темпов роста цен на жилье пока нет, и, судя по всему, в ближайшее время динамика сохранится на прежнем уровне. Однако до бесконечности этот процесс продолжаться не может, а уже при снижении темпов роста цен на недвижимость до 12% в год инвестиции становятся почти невыгодными: при средних условиях, указанных выше, стоимость нашей «тестовой» квартиры за год вырастет до 112 тысяч долларов, а удорожание по кредиту составит 110,4 тысячи. Учитывая различные сборы и комиссии за получение и обслуживание долга, которые как раз насчитывают в среднем около двух тысяч долларов, чистый убыток составит около 400 долларов, а в лучшем случае удастся выйти «в ноль».

Другая проблема, с которой может столкнуться инвестор, — пени и штрафы за досрочное погашение кредита и обременение: квартира–то находится в залоге у банка и продать ее без ведома кредитора невозможно. Впрочем, по словам Кирилла Суслова, сегодня банки уже более лояльно относятся к досрочному погашению кредитов: все чаще по истечении года со дня получения займа погасить его можно без каких бы то ни было штрафных санкций. Но именно погасить кредит, а не продать саму квартиру! Значит, если у заемщика есть свободные деньги, позволяющие погасить долг перед банком, — никаких проблем: гасим долг с процентами, снимаем тем самым обременение, продаем квартиру и считаем прибыль за вычетом услуг риелтера и госпошлины. Если же денег на погашение нет, то сначала придется договориться с банком о продаже квартиры, затем с его помощью реализовать ее на рынке, что может заметно ухудшить параметры сделки, и лишь после этого выплачивать банку долг и оценивать прибыль. Если она вообще образуется.

Вывод: ипотеку можно рассматривать в качестве краткосрочного инвестиционного инструмента лишь при условии, что процесс более или менее отработан, а сам инвестор является опытным игроком на этом рынке. В противном случае риски и сложности могут существенно уменьшить привлекательность таких вложений. Что же касается долгосрочной перспективы, то выгода очевидна, поскольку жилье, так или иначе, всегда будет в цене. Однако массовых спекулятивных сделок на этом рынке не будет никогда. Все–таки ипотечная система в России существует и развивается не как инструмент для инвестиций, а как попытка решения «квартирного вопроса» для тех, кто не может позволить себе покупку жилья сразу.

— Если два-три года назад за ипотечным кредитом обращался лишь узкий круг информированных людей с достаточно высоким уровнем дохода, расценивающих это предприятие едва ли не как венчурное, то в настоящее время ипотека действительно становится массовой, — полагает Мария Серова.

Молодой и зеленый

Поживиться на ипотеке

Если смотреть правде в глаза, ипотека нужна сегодня разве что ипотечным брокерам — именно их бизнес зависит от числа выдаваемых банками кредитов. По сути, ипотечные брокеры являются связующим звеном между банками и потребителями, помогая последним сориентироваться в широком ассортименте ипотечных продуктов. Поэтому очевидно: чем больше кредитов будет выдаваться, тем больше выгоды будут получать ипотечные брокеры (подробнее об ипотечных брокерах см. «Ангелы ипотеки», «Бизнес–журнал» № 6, 2006). Кроме того, от ипотеки могут «кормиться» различные страховые компании, нотариусы, юристы и прочие бизнесмены, помогающие обслуживать сделки. Их бизнес будет развиваться по мере развития самой ипотеки — не раньше.

Увы, до цивилизованного развитого рынка ипотеки нам еще далеко. По словам Павла Ильина, начальника управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка, уровень развития ипотеки в России еще не сравним с тем, которого удалось достичь в развитых странах. Так, по данным Ильина, за 2005 год банки выдали ипотечных кредитов на сумму 2,5–3 миллиарда долларов (80–90 тысяч кредитов), что составляет около 0,5% от ВВП России. В то же время в США за последние пять лет средний объем выдачи ипотечных кредитов в год колебался от 1,6 до 2,1 триллиона долларов, почти 20% от ВВП страны. Кроме того, в России не более 3–4% (по данным Ассоциации Российских Банков, всего 1,5%) сделок с недвижимостью совершается с помощью ипотеки, тогда как в США эта цифра приближается к 90%. А число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам в России, по информации Ассоциации Российских Банков, не превышает 6%.

Все это легко объяснить молодостью рынка. «Ипотеке в России только 6 лет, а в развитых странах ей больше 70 — этим все сказано, — напоминает директор Центра ипотеки корпорации «БЕСТ–Недвижимость» Карен Мелконян. А значит, и проводить аналогии с рынками США или Западной Европы не стоит. По мнению заместителя председателя совета директоров компании «ФОСБОРН ХОУМ» Василия Белова, более корректно сравнивать российский рынок ипотеки с восточноевропейским:

— Так, на сегодня в нашей стране соотношение объема ипотечной задолженности к реальному ВВП на душу населения составляет около 0,5%, в то время как в странах Восточной Европы (Польше, Венгрии, Чехии и др.) этот показатель равен 4–7%, — рассказывает Белов. — Если к 2010 году объем ипотечной задолженности в России достигнет 40 миллиардов долларов (данные оптимистичных прогнозов), то в этом случае мы сможем выйти на уровень соотношения ипотечного долга к реальному ВВП на душу населения всего в 2–2,5%. О чем это говорит? Российский рынок ипотеки по сравнению с другими странами находится сейчас на отметке, близкой к нулю, поэтому потенциал развития у него очень высок.

По мнению Карена Мелконяна, ипотека в России, при всех трудностях, стремительно развивается: по всем направлениям кредитования снижаются процентные ставки, уменьшается первоначальный взнос, сокращается перечень документов, необходимых для приобретения недвижимости, равно как и расходы, связанные с заключением сделки. «Ипотека действительно становится более доступной в части ставок и условий кредитования, — соглашается член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов. — За последние 5 лет ставки снизились с 18–21% до 10–12% в валюте и с 21–25% до 12–16% — в рублях, срок кредитования увеличился с 10 до 25–30 лет. Увы, пока не происходит только роста платежеспособного спроса и доходов населения в массовом порядке».

Сегодня наиболее развит рынок ипотечного кредитования в Москве, Московской области и Санкт–Петербурге, однако все опрошенные банкиры единогласно уверяют: будущее ипотеки именно за регионами. По сведениям Лоры Файнзилберг, пока не более 2–3% от общего числа ипотечных сделок совершается в других регионах. «В последнее время самое активное развитие кредитования наблюдается именно в регионах — потенциал этого рынка просто огромен», — говорит председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Разница между московским рынком ипотеки и региональным заключается еще и в том, что в Москве по–прежнему большим спросом пользуются долларовые кредиты, а в регионах — рублевые.

Проблемы

Российский рынок ипотеки обременен проблемами, которые пока, похоже, никто не собирается решать. Не меньше вопросов вызывают и предлагаемые методы их устранения.

Первая и основная проблема — вызванный 214–ФЗ дефицит первичного жилья и, как следствие, рекордный рост цен на недвижимость. Банкиры сетуют, что множество ипотечных сделок срывается только потому, что пока заемщик получает одобрение в банке, выбранная им квартира дорожает настолько, что заявленной суммы кредита оказывается недостаточно. А быстро пересмотреть условия и выдать заемщику боґльшую сумму банки не могут.

В такой ситуации Кирилл Суслов рекомендует заемщикам подавать в банк заявку на максимально возможную при их доходах сумму, даже если заемщику кажется, что он может обойтись меньшими деньгами (если нужно 60 тысяч, а при своем доходе вы можете располагать 100 тысячами, то просите у банка именно 100!). Другое дело, что такое удовольствие могут себе позволить немногие: большинство клиентов и без того старается получить кредит по максимуму, но даже этих средств им не хватает. Из 214 закона вытекает и еще одна проблема: банки практически не могут кредитовать заемщиков на покупку первичного жилья, поскольку застройщики используют непрозрачные схемы реализации объектов, под которые ни один банк не рискнет выдать кредит.

Другая проблема — сложность оформления сделки с недвижимостью. «Российское законодательство в отношении ипотеки все еще достаточно сложное и не позволяет ускорить процесс приобретения недвижимости», — сетует Василий Белов. Таким образом, много времени и сил затрачивается на госрегистрацию сделки и оформление множества бумаг.

Среди прочих сложностей эксперты называют неурегулированность законодательства, отсутствие института кредитных бюро, медленное становление вторичного рынка ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг, над чем уже не один год бьется АИЖК, недостаток для банков длинных дешевых денег, которые можно было бы пустить на выдачу ипотечных кредитов населению, непонимание потребителями в регионах, что такое ипотека и как ею пользоваться, и т. д.

Проблем и правда множество. При желании все их можно решить — рано или поздно, так или иначе. Но процесс явно буксует, и прежде всего потому, что, несмотря на публичные заявления о привлекательности ипотеки для всех без исключения участников рынка недвижимости, при ближайшем рассмотрении выясняется: бурное развитие по–настоящему доступной ипотеки не нужно, в сущности, ни банкам, ни государству, ни девелоперам с риелтерами, ни даже потребителям.

Пятерке крупнейших банков во главе со Сбербанком, на долю которых сегодня приходится порядка 70% всех выданных ипотечных займов по стране (как, впрочем, и банкам помельче), ипотека не нужна, поскольку выдача таких кредитов требует замораживания денег на длительный срок. Тем временем бурно растущий сегмент потребительского кредитования до сих пор полностью удовлетворяет банкиров, являясь при этом более доходным и быстрым механизмом получения желаемой выгоды.

Девелоперам развитие ипотеки не нужно, поскольку существующий спрос и без того покрывает предложение, да еще и очереди выстраиваются! А стимулировать за счет притока ипотечных клиентов еще больший рост цен становится рискованно: государство может серьезно переполошиться и взять отрасль под свой контроль. С непонятным результатом. Риелтерам сотрудничество с «ипотечниками» также не в радость: работы много, а комиссия точно такая же, как при обычной сделке. Тем более, им пока тоже хватает простых сделок.

Государству ипотека нужна пока лишь как один из политических лозунгов. Впрочем, есть версия и еще более жесткая. «Это попытка загнать массы людей в долгосрочную кредитную кабалу, чтобы превратить их в бессознательных и предельно дисциплинированных индивидов», — заметил один из представителей банковского сообщества.

О том, что ипотека не нужна потребителям (в существующем виде), наиболее красноречиво говорит недавний опрос ROMIR Monitoring, результаты которого показали: 90% россиян не собираются пользоваться ипотечным кредитованием в ближайшее время, и лишь 5% опрошенных планируют взять кредит. Оно и понятно: по данным экспертов, ипотека сегодня доступна не более чем 9% россиян. Остальные даже при всем желании не смогут получить кредит. Обещания же увеличить эту цифру до 30% вызывают серьезные сомнения.

— Существующие сейчас условия ипотечного кредитования не позволяют большей части населения воспользоваться услугой: люди не могут обслуживать кредит ввиду недостаточно высоких доходов, — говорит Йоханн Йонах.

Ипотека по–прежнему остается для большинства россиян красивой сказкой, в которую очень хочется верить, да не получается. Но сказкам, если в них очень сильно поверить, свойственно порой становиться реальностью. Об этом — в следующей статье темы номера.

Две модели

В мировой практике принято рассматривать две модели ипотечного кредитования: американскую и немецкую.

Американская модель ипотечного кредитования — «двухслойная». Покупатель, имеющий немного собственных средств, получает кредит от банка на часть стоимости квартиры и становится ее собственником, а само жилье — залогом до момента погашения кредита. Однако потребители не остаются один на один с банком: специальные ипотечные компании выкупают закладные по кредитам, тем самым позволяя банкам выдавать новые кредиты. А прибыль банков формируется за счет процентов, под которые выдаются кредиты, и платежей за их обслуживание. У нас прижилась именно эта модель ипотеки, с той лишь разницей, что вторичный рынок кредитов практически не развит.

Немецкая модель — накопительная. Потенциальный покупатель недвижимости несет имеющиеся у него сбережения в ссудо-сберегательную кассу или жилищный кооператив, вкладывает их под небольшой процент. C течением времени он может добавлять средства на свой счет, и после того как ему удастся накопить примерно половину от стоимости жилья, он получает от кооператива или кассы заем на недостающую сумму. После чего он может вселяться в квартиру и спокойно гасить долг. В этом случае процент по кредиту может быть ниже банковского за счет того, что деньги остаются внутри кооператива, а не привлекаются на внешних рынках. Минус этой модели: в нашей стране некоторые кооператоры использовали доверчивость граждан в своих личных целях, исчезнув со всеми накоплениями. А это невольно внушило недоверие к такому институту.

 Антон Белых , опубликовано в «Бизнес-журнале», 06 июля 2006 года.