Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

Не секрет, что наиболее доступным и сравнительно большим заработком для большинства из нас является сдача собственной квартиры в аренду. Конечно, если она есть, а лучше, если есть вторая квартира, которая свободна. Вот тут-то и можно получить стабильный ежемесячный доход, который сравним со средней заработной платой по региону. Но, не обходится и без подводных камней.

Описывая сдачу квартиры как способ заработка, большинство рекомендаций носят характерные эпитеты: легально, законно, по закону и тому подобное. Даже hobiz.ru не избежал этого, и в заголовке этой статьи мы написали — как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Сделали это исключительно для привлечения вашего внимания и качественной характеристики. В законодательстве нет таких понятий: законно, не законно. В России все взаимодействия между арендатором и владельцем жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации (гл.35 ГК РФ). Согласно законодательству при аренде жилого помещения необходимо составить договор в трех экземплярах — документ об аренде, где указаны основные моменты: ФИО владельца и арендатора, паспортные данные, ИНН, срок и сумма аренды и прочее, что, по-мнению заключающих договор, важно. Договор оформляется в простой письменной форме и не требует государственной, в том числе нотариальной, регистрации. С момента заключения договора и начинается прибыль владельца квартиры. И тут мы хотим напомнить, что получение прибыли, в том числе и от сдачи квартиры в аренду, требует её легализации, то есть уплаты всех необходимых налогов.

Налог от сдачи квартиры: три легальных способа

Законодательством России предусмотрено три варианта легализации сдачи квартиры, каждый из которых обладает плюсами и минусами, а собственник в праве выбрать любой из них, согласно внутренним соображениям и некоторым внешним факторам.

  • Уплата НДФЛ, как физическое лицо. Самый простой способ, который  лишь требует ежегодной подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплате 13% от полученного дохода. Не забудьте приложить к декларации третий экземпляр договора.
  • Уплата УСН как индивидуальный предприниматель. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве ИП по ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», и ежегодно оплачивать 6% УСН плюс страховые взносы в Пенсионный Фонд. Необходимо ежегодное предоставление налоговой декларации.
  • Индивидуальный предприниматель приобретает патент на сдачу собственной квартиры. К нему применяется патентное налогообложение. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев (в рамках календарного года) и призван заменить собой все взаимодействия с налоговой, то есть, ИП с патентом вправе отказаться от налогового и бухгалтерского учета. Стоимость патента это и есть налог на сдачу недвижимости. Стоимость патента для каждого региона индивидуальна, она рассчитывается в размере 6% от средней арендной платы. Чем меньше срок действия патента — тем он дешевле.

В первых двух случаях необходимо предоставлять декларацию за прошедший год в налоговой орган. Это делается до 20 апреля (либо до срока, которое устанавливается государством).

Первый вариант выбирают владельцы недвижимости эконом-класса. Второй и третий варианты наиболее выгодны для владельцев более дорогой недвижимости. А если аренда осуществляется юридическим лицом, то первый вариант и вовсе исключается.

Патентное налогообложение выгодна владельцам той недвижимости, где арендная плата превышает 60 тысяч рублей в месяц и они хотят максимально сохранить свою прибыль.

Рассмотрим небольшой пример — какую форму легализации аренды квартиры выбрать.

Владелец элитной квартиры общей площадью 74 квадратных метра, находящейся в центре Москвы, сдает ее за 67 тысяч рублей в месяц. Нетрудно подсчитать, что за год он может получить — 804 тысячи рублей.

  • Если собственник будет сдавать квартиру как физическое лицо, то ему необходимо оплатить 13% — 104 520 рублей. Прибыль — 699 480 рублей.
  • Как ИП по УСН (6%) + страховые взносы ИП  за себя — 48 240 рублей + 30 250 рублей = 78 490 рублей. Прибыль — 725 510 рублей. То есть с дохода от аренды владелец заплатит 9,8%.
  • Как ИП с патентным налогообложением. Стоимость годового патента на квартиру до 75 квадратных метров в центре Москвы — 54 000 рублей. Итого, прибыль при патентном налогообложении — 750 000 рублей. Таким образом стоимость патента для владельца составляет 6,7% от дохода от аренды.

Как видим, третий вариант уплаты налога от аренды квартиры в нашем примере наиболее выгоден. Чем и воспользовался владелец квартиры. Но, действительность такова, что не каждый гражданин хочет утруждать себя регистрацией как индивидуальный предприниматель, это связано с тем, что до сих пор сильны убеждения о трудности процедуры. Хотя, сейчас зарегистрировать ИП можно за 15 минут не выходя из интернета. Посмотрите как это сделать правильно.

Итак, после того, как все формальности утрясли, можно задуматься о том, как правильно сдать свою квартиру.

Инструкция: как правильно сдать свою квартиру в аренду
  • Определите цену аренды. Изучите рынок предложений в вашем городе. Позвоните по некоторым объявлениям. Полученные суммы будут завышенными, так как, большинство из них — посредники. Выявите среднюю сумму, снизьте её на 5-10%, и если итоговая цена вас устроит — смело сдавайте квартиру в аренду по выбранной цене.
  • Посуточно или на долгий срок? Если вы хотите сдать квартиру на долгий срок, то следует ставить минимальные цены, если вам нужна максимальная прибыль — то краткосрочная аренда это ваш вариант.
  • Косметический ремонт — наше всё. Косметический ремонт квартиры стоит не так дорого, но он существенно повышает стоимость аренды. Ведь арендатор выбирает глазами: и свежие обои, чистые полы, и нейтральный запах — ваши союзники.
  • Кто стучится в дверь ко мне? Ваши любимые клиенты — семьи. Они социально стабильны, доставляют минимум проблем и вам, и соседям. А также ответственно подходят к оплате.
  • Животным быть? Сразу определите ваше отношение к традиционным домашним животным — собакам и кошкам. Если разрешите арендаторам их заводить, то будьте готовы к тому, что будет испорчена мебель или обои, или пол.
  • Система штрафов. Обязательно укажите в договоре о штрафах. Это позволит избежать непредвиденных ситуаций. В том числе и при задержке оплаты аренды. Указывайте все положения в договоре. Он ваш главный документ.

Здесь представлены лишь основные моменты заработка на сдаче в аренду собственной жилой недвижимости. В каждом регионе есть свои нюансы и особенности, которые невозможно учесть ни в одной статье. Все приходит с опытом, поэтому и ваше решение о таком бизнесе должно базироваться на вашем опыте. Если вы новичок, рекомендуем вам сдать квартиру на небольшой срок за небольшую плату. С возможностью последующей пролонгации, но дороже. Так, вы сможете привлечь первых клиентов, выявить все подводные камни и, как говорится, набить руку.

Смотрите также похожие бизнес-идеи на аренде квартир:

Специально для hobiz.ru